定期借家契約について（弁護士　森本知憲）

　通常の普通借家契約では、契約期間が満了した場合であっても、賃貸人は正当事由がなければ契約の更新を拒絶することができません。そして、正当事由は容易には認められず、建物の明渡しを実現するためには、多額の立退料の支払が必要となる場合も少なくありません。
そのため、賃貸人としては、当初予定していた契約期間を超えて賃貸借契約が長期間継続し、建物の建替えや売却、自ら使用する計画等に支障が生じることがあります。
このような賃貸借契約の長期化リスクを回避する手段として利用されているのが、「定期借家契約」です。
近年では、都市部を中心に定期借家契約の利用が増加しています。
そこで今回は、定期借家契約の概要、普通借家契約との違い、成立要件及び実務上の留意点について解説します。

定期借家契約とは
　定期借家契約とは、契約期間の満了によって終了し、契約の更新がない建物賃貸借契約をいいます（借地借家法38条）。
普通借家契約では、契約期間が満了しても当然には終了せず、賃貸人が契約の更新を拒絶するためには正当事由が必要となります。
これに対し、定期借家契約では、あらかじめ定めた契約期間が満了すれば契約は終了し、賃貸人は更新拒絶のための正当事由を主張・立証する必要がありません。

定期借家契約の成立要件
　定期借家契約として有効に成立するためには、以下の要件を満たす必要があります。
１　期間の定めがあること
　定期借家契約は、契約期間を定めて締結しなければなりません。

２　書面により契約すること
　定期借家契約は、公正証書等の書面によって締結する必要があります。

３　更新がない旨の定めがあること
　契約書において、契約の更新がないことを明確に定めなければなりません。

４　事前説明を行うこと
　賃貸人は、契約締結に先立ち、賃借人に対し、①契約の更新がないこと、②契約期間の満了によって契約が終了することを記載した書面を交付し、その内容を説明しなければなりません。
また、最高裁判所は、事前説明書面について、契約書とは別個独立の書面であることを要求しています。
なお、令和３年の法改正により、この説明書面の交付に代えて、賃借人の承諾を得た上で、説明書面に記載すべき内容を電磁的方法により提供することができ、この場合には説明書面を交付したものとみなされることとなりました（借地借家法38条4項）。

定期借家契約で注意すべきポイント
１　更新条項を設けない
　定期借家契約であるにもかかわらず、実務上、「自動更新する」「契約期間満了後は更新する」といった更新を前提とする条項が設けられている例が見受けられます。
しかし、このような条項を設けた場合には、定期借家契約としての有効性が否定されるおそれがあります。
契約書の表題が「定期建物賃貸借契約」とされていたとしても、契約内容が更新を予定するものであれば、普通借家契約と判断される可能性があります。

２　事前説明を形式的なものにしない
　事前説明書面を交付しただけで十分であるとは限りません。
事前説明については、その程度として、当該賃借人を基準として契約内容を十分に理解させるに足りるものであることが求められます。
そのため、説明内容のみならず、説明方法についても十分な配慮が必要です。

まとめ
　定期借家契約は、賃貸人にとって建物の利用計画を立てやすくする有用な制度です。
もっとも、その成立要件や運用上の留意点を欠く場合には、賃貸人としては定期借家契約のつもりで契約を締結していたとしても、後に普通借家契約と判断される可能性があります。
そのため、定期借家契約を利用する際には、契約書の内容のみならず、契約締結時の説明や契約期間満了時の対応も含め、適切な運用を行うことが重要です。
定期借家契約の作成や運用に不安がある場合には、専門家へ相談されることをおすすめします。

以上