建物の滅失と借家権、借地権の帰趨　（弁護士　松本史郎）

第１ 　災害（大規模災害は除く）で貸家建物、借地権上建物が滅失した場合に借家権、借地権はどうなるのか。
１ 　借家権
貸家が災害で滅失した場合には借家契約は終了し、借家権は消滅する。
２ 　借地権
借地上の建物が災害で滅失した場合
（１） 　平成４年８月１日より前に設定された借地権の場合
ア 　建物再築について借地権設定者に異議がない場合
建物が滅失した日から借地の契約期間が、３０年（堅固建物）又は２０年（非堅固建物）延長される。
イ 　建物再築について借地権設定者に異議がある場合
① 　残存期間中は、従前の契約のままで借地権は消滅しません。但し、建物朽廃の場合（災害ではなく、時間的経過の中で建物が朽ち果てた場合）は、借地権が消滅します。
② 　残存期間満了時に、更新拒絶は可能ですが、当然に更新拒絶が認められるわけではなく、正当事由が必要となります。但し、残存期間満了時点で借地上に建物がない場合には、正当事由は不要です。
（２） 　平成４年８月１日以降に設定された借地権の場合
現在、問題となるケースはほとんどが（１）の場合のため、省略します。

第２ 　地震、津波、河川氾濫、広範な火災等の大規模災害によって、貸家建物、借地上建物が滅失した場合に借家権、借地権はどうなるのか
１ 　大規模災害の場合に被災した借地人、借家人、保護のための措置を定めた法律として
（１） 　「罹災都市借地借家臨時処理法」（昭和２１年法律第１３号。以下「罹災都市法」といいます）という法律がありました。
しかし、阪神・淡路大震災に際し、罹災都市法を適用した結果、かえって復興を阻害したという指摘があり、罹災都市法を見直す必要性が認識され、改正作業が行なわれた結果、平成２５年に
（２） 　「大規模な災害の被災地における借地、借家に関する特別措置法」（平成２５年６月２６日法律第６１号。以下「借地借家特別措置法」といいます）が成立し、（１）の罹災都市法は廃止されました。
２ 　では、廃止となった罹災都市法（旧法）と借地借家特別措置法（新法）とで、どこが変わったのでしょうか。
以下、主な変更点を列記します。